Donnerstag, 22.02.2018

Rauchmelderpflicht Thüringen

Die Rauchmelderpflicht Thüringen ist in § 48 Absatz 4 (ThürBO) Landesbauordnung Thüringen geregelt. Alle Neubauten und Umbauten ab 5. Februar 2008 müssen mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Für Bestandswohnungen wurde eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2018 beschlossen.

Jedes Schlafzimmer, jedes Kinderzimmer und jeder Flur, der einen Rettungsweg aus Aufenthaltsräumen darstellt, muss jeweils mit mindestens einem Rauchmelder ausgestattet sein. Für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, drei Kinderzimmern und zwei Fluren bedeutet das, dass Sie mindestens 6 Rauchmelder anbringen müssen.

Donnerstag, 08.02.2018

Alles dreht sich um das Grundbuch

Überraschend kommt für Sie als Käufer die Mitteilung des Notars, dass Sie trotz der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages durch alle Beteiligten noch nicht Eigentümer des Grundstücks geworden sind. Eigentümer des Grundstücks sind Sie rechtlich erst dann, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Das organisiert Ihr Notar für Sie. Vorher sind jedoch noch einige Voraussetzungen zu erfüllen:

So müssen erforderliche behördliche Genehmigungen und Bescheide vorliegen. Ferner ist im Interesse des Verkäufers in einem Grundstückskaufvertrag meist eine Anweisung enthalten, nach der der Notar die Eigentumsumschreibung erst beantragen darf, wenn der Verkäufer die Zahlund des Kaufpreises bestätigt oder der Käufer dem Notar diese Tatsache nachgewiesen hat.

Donnerstag, 18.01.2018

Wann wird der Kaufpreis gezahlt?

Angesichts der vielen notwendigen Schritte fragt sich der Verkäufer, wann er den Kaufpreis erhält. Natürlich möchte er das Eigentum an dem Grundstück nicht verlieren, ohne den Kaufpreis in den Händen zu halten. Umgekehrt möchte kein Käufer den Kaufpreis zahlen, wenn er nicht sichergehen kann, auch das Grundstück lastenfrei zu erhalten. Diese gegensätzlichen Interessen miteinander in Einklang zu bringen, ist die entscheidende Gestaltungsaufgabe des Notars.

Wider Erwarten ist daher die Kaufpreiszahlung im Vertrag oft nicht zu einem festen Termin vorgesehen. Vielmehr soll diese regelmäßig erst erfolgen, wenn die erforderlichen Genehmigungen und Bescheide sowie die Löschungsbewilligungen der eingetragenen Gläubiger vorliegen und die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist. Je nach den Umständen des Einzelfalles und dem Willen der Beteiligten können auch andere Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Aufgabe des Notars ist die Prüfung, ob die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Sobald dies der Fall ist, übersendet er dem Käufer eine Mitteilung mit der Bitte um Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer (Fälligkeitsmitteilung).

Wird die Abwicklung über Notaranderkonto vereinbart, nimmt der Notar zu diesem Zeitpunkt die Auszahlung des hinterlegten Betrages an den Verkäufer vor.

Dienstag, 28.02.2017

Welchen Sinn hat eine Vormerkung?

Nun werden Sie sich als Käufer zu Recht fragen, wie Sie im Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung geschützt sind.

Solange der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, könnte er theoretisch das Grundstück noch einmal verkaufen oder könnten Gläubiger Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück betreiben. Vor solchen Unannehmlichkeiten schützt die Vormerkung. Ist sie im Grundbuch eingetragen, wird das Grundstück für den Käufer gewissermaßen "reserviert". Allerdings schützt die Vormerkung den Käufer nur dann, wenn der Vertrag alle getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig wiedergibt.

Was ist sonst noch erforderlich?

Bei jedem Grundstückskaufvertrag ist zu prüfen, ob und welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide erforderlich sind. Diese Aufgabe übernimmt der Notar für Sie. Er stellt auch die erforderlichen Anträge bei den zuständigen Behörden.

So wird in den neuen Ländern oftmals eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) benötigt. Vor Erteilung dieser Genehmigung wird geprüft, ob für das Grundstück Rückübertragungsansprüche von Alteigentümern angemeldet worden sind. Bei größeren landwirtschaftlichen Grundstücken ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen kann eine Zustimmung durch den Verwalter der Wohnanlage erforderlich werden.

Bestimmt haben Sie auch schon einmal von Vorkaufsrechten der Gemeinden gehört. Der Notar holt für Grundstückskaufverträge eine Bescheinigung der Gemeinde ein, in der diese bescheinigt, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB oder anderen Gesetzen nicht zusteht oder dass ein solches nicht ausgeübt wird. Der Notar prüft auch, ob weitere Vorkaufsrechte bestehen, z. B. ein Vorkaufsrecht des Mieters bei vermieteten Eigentumswohnungen oder ein Vorkaufsrecht nach dem Naturschutzgesetz.

Montag, 16.01.2017

Bundesmeldegesetz: Fragen und Antworten - richtig um- und anmelden

Wann müssen sich Mieter nach einem Umzug ummelden? Was ist eine Wohnungsgeberbescheinigung? Wer ist Wohnungsgeber? Was Mieter wissen müssen - lesen Sie weiter …

Was ist die Wohnungsgeberbestätigung? (Formular in Downloads)

Wenn sich Mieter bei einer neuen Adresse melden, müssen sie innerhalb von zwei Wochen die Wohnungsgeberbescheinigung vorlegen. Ausgestellt wird sie vom Wohnungsgeber, also üblicherweise vom Vermieter. Dieser bestätigt mit dem Dokument, dass der Mieter auch tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist.

Wer ist der Wohnungsgeber?

Zwar regelt das Bundesmeldegesetz eindeutig, dass der Wohnungsgeber die Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen muss. Doch der Wohnungsgeber ist nicht immer der Vermieter.

Wie schnell nach einem Umzug müssen sich Mieter ummelden?

Mieter haben zwei Wochen Zeit, sich bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden. Bei dieser Anmeldung sollten sie neben dem Personalausweis auch die Wohnungsgeberbestätigung dabei haben.

Müssen Mieter auch ihre Zweitwohnungen anmelden?

Ja. Auch für Zweit- oder Nebenwohnungen müssen sich Mieter anmelden. Auch in diesem Fall ist eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich.

Bundesmeldegesetz: Im Zweifel mit dem Amt sprechen!

Wie bei allen rechtlichen Fragen gilt auch beim Bundesmeldegesetz: Es kann immer individuelle Sonderfälle geben, die im Gesetzestext nicht explizit berücksichtigt sind. Wer in einem solchen Sonderfall nicht weiß, wann und ob er sich an- oder abmelden muss, sollte sich im Zweifel immer an das zuständige Amt wenden. In vielen Städten gibt es zudem Bürgertelefone, die individuelle Fragen schnell und unbürokratisch beantworten können.

Dienstag, 03.01.2017

Bestellerprinzip - Seit dem 1. Juni 2015

Die gesetzliche Änderung durch das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, ihn auch bezahlen muss. Deshalb wird meistens der Vermieter die Kosten für die Maklerprovision tragen. Mieter zahlen grundsätzlich keine Vermittlungsprovision mehr, es sei denn, sie haben den Makler ausdrücklich schriftlich oder per E-Mail beauftragt und dieser ist ausschließlich für den Mieter tätig. Der Verkauf ist nicht vom Bestellerprinzip betroffen, d. h. hier gelten unterschiedliche Vereinbarungen, welche Partei die Maklerprovision zahlen muss.

Freitag, 14.10.2016

Grunderwerbsteuer: zum 01.01.2017 Erhöhung auf 6,5 % in Thüringen beschlossen!

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Erwerbsvorgänge, die eine rechtliche Änderung der Zuordnung inländischer Grundstücke vom Veräußerer auf den Erwerber herbeiführen. Geregelt ist die Grunderwerbsteuer im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und steht den Ländern zu, die auch den Steuersatz festlegen. Dieser beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung, bei einem Grundstückskauf also der Kaufpreis (einschließlich übernommener sonstiger Leistungen oder dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen).

Der wichtigste Rechtsvorgang, bei dem Grunderwerbsteuer entsteht, ist der (Grundstücks-) Kaufvertrag. Sofern kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, kann die Grunderwerbsteuer auch an die Auflassung oder einen Eigentumsübergang anknüpfen. Bei einer Zwangsversteigerung unterliegt das Meistgebot der Besteuerung. Darüber hinaus kann Grunderwerbsteuer entstehen, wenn bei einer Personengesellschaft, die ein inländisches Grundstück besitzt, innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Auch eine Anteilsvereinigung, bei der mindestens 95 Prozent der Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigt werden, löst Grunderwerbsteuer aus.

Bestimmte Vorgänge sind von der Besteuerung ausgenommen, z. B. wenn Grundstücke durch Erbschaft oder Schenkung übergehen oder an den Ehegatten bzw. Lebenspartner veräußert werden. Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer bestehen auch für Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns.

Mittwoch, 07.09.2016

Wozu gibt es die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Die EnEV gibt es seit 2002. Sie hat das Ziel, den Energieverbrauch von Gebäuden zu begrenzen. Zu diesem Zweck macht sie Vorgaben in zwei Bereichen: erstens für den Wärmeschutz von Bauteilen, also Fassade, Dach, Fenster etc. Zweitens für die Anlagentechnik, das heißt für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und Elektro. Die Verordnung balanziert nicht nur die Energie- bzw. Brennstoffmenge, die ins Haus geliefert wird („Endenergie“). Sie betrachtet auch die ökologische Seite der Energieträger („Primärenergie“). Auf der politischen Ebene ist die EnEV Teil der Energiewende und erfüllt damit auch EU-Vorgaben.

Mittwoch, 07.09.2016

Für welche Wohngebäude gilt die EnEV?

Für nahezu alle Wohngebäude, die dauerhaft beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind Gebäude, die entweder weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt sind, oder Gebäude, deren zu erwartender Energieverbrauch aufgrund der zeitweiligen Nutzung bei weniger als 25 Prozent des Verbrauchs liegt. Typisches Bespiel dafür sind Ferienwohnungen.

Donnerstag, 09.06.2016

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Ablösesumme für den alten Kreditvertrag Leider funktioniert die einfachste Methode der Kreditablösung – einfach das Haus verkaufen und der Bank das Geld zurückzahlen – in der Praxis nicht, jedenfalls nicht ohne Einschränkung. Normalerweise kann ein Darlehensvertrag erst zum Ende der Zinsbindung beendet werden. Das können jedoch durchaus fünf oder mehr Jahre sein. Wer vorher aussteigen will, muss der Bank den Gewinn, der ihr entgeht, in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen. Banken sind nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzunehmen. Tun sie es doch und kommt es zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung, kann die Bank die Höhe der Entschädigung frei bestimmen – im Extremfall bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit. In den meisten Fällen wird der Kreditnehmer jedoch ein berechtigtes Interesse anführen (z. B. den Verkauf der Immobilie aus beruflichen Gründen), so dass der Kreditgeber die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an den Vorgaben der gängigen Rechtsprechung ausrichten muss.

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